Главная - Хозяйственное право - Сделка купли продажи квартиры в общей долевой собственности

Сделка купли продажи квартиры в общей долевой собственности


сделка купли продажи квартиры в общей долевой собственности

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи происходит передача квартиры от одной стороны (или сторон) другой стороне — покупателю. Взамен — последний берет обязательства по выплате определенной денежной суммы.

В ситуации, когда все содольщики решили получить от продажи квартиры максимальную выгоду и заключить один договор купли-продажи, необходимо учесть следующие нюансы:

  • Оповещать другу друга о реализации имущества нет необходимости, поскольку сделка совершается при взаимном согласии сторон. Можно сразу приступать к оформлению договора.
  • В соглашении рекомендуется прописать порядок взаиморасчетов с каждым из совладельцев.

Форма

Договор имеет письменную форму (ст. 550 ГК РФ).


Операции по переходу права собственности подлежат обязательной госрегистрации в Росреестре. Сделка совершается исключительно при содействии нотариуса, поскольку, в соответствии со ст. 42 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г., договоры по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению.

Если одна из долей принадлежит несовершеннолетнему, привлекаются органы опеки и попечительства. Сделка совершается только после того, как сотрудник ООП выдаст письменное разрешение на оформление договора. Также отец и мать ребенка должны предоставить письменные согласия на совершение сделки, иначе договор можно оспорить.

Одобрение органов опеки потребуется и в случае продажи доли недееспособным гражданином.

Содержание

В договоре купли-продажи квартиры приводится информация:

  1. Название договора.
  2. Место оформления сделки (город), дата прописью.
  3. Данные о сторонах-участниках сделки: их ФИО, паспортные данные, место регистрации.
  4. Описание реализуемого имущества. Приводятся отличительные характеристики недвижимости: квадратура, этажность здания, общая и жилая площадь. Указывается размер долей каждого из собственников.
  5. Стоимость имущества. Содольщики, реализующие квартиру, должны согласовать цену заранее. Каждый вправе установить сумму, которую посчитает справедливой. Если покупатель согласен купить квартиру целиком по итоговой цене, она и указывается в договоре. Рекомендуется прописать порядок расчета с каждым из содольщиков (наличный, безналичный), оговорить причитающуюся им сумму.
  6. Оговорка, что покупатель осмотрел квартиру, удовлетворен состоянием ремонта, выявил (не выявил) недостатков.
  7. Уточнение, что передача денежных средств, а также прав и обязанностей, связанных с имуществом, наступает после регистрации права собственности в Росреестре.
  8. Данные о количестве лиц, зарегистрированных в объекте, уточняется дата их снятия с регистрационного учета.
  9. Сведения о свободе, осознанности действий сторон при заключении договора, вменяемости и полной дееспособности.
  10. Условия расторжения соглашения, действия при форс-мажорных обстоятельствах.
  11. Количество экземпляров договора.
  12. Подписи сторон.

Вся информация, изложенная в документе, подлежит тщательной проверке со стороны нотариуса, представителя регистрационных органов. Подтвердить чистоту сделки помогут документы, прилагаемые к договору:

  • Копии паспортов всех участников процесса, свидетельства о рождении детей, если они являются содольщиками; медсправки о дееспособности.
  • Документы, подтверждающие право собственности на объект продажи. Каждый из содольщиков должен привести документ-основание, по которому он стал владельцем своей части имущества. В зависимости от даты вступления в права собственника (наследника) производится определение необходимости уплаты НДФЛ.
  • Техпаспорт БТИ на квартиру, содержащий сведения о площади квартиры, этажности, о материалах для строительства, отделки. В документе следует обратить внимание на срок последней инвентаризации (он должен быт не более 5 лет для беспрепятственной регистрации), на соответствие плана квартиры и реальной планировки. Все изменения должны быть отражены в техпаспорте.
  • Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
  • Выписка, выданная Росреестром, об отсутствии обременений на доли.
  • Справка, выданная банком, обслуживающим покупателя, о предоставлении ему ячеек для хранения денежных средств.
  • Согласие супруга, если имущество является совместно нажитым.
  • При продаже доли ребенка — справка о согласии органов опеки на совершение сделки.
  • В случае оформления отдельных договоров содольщиками — отказ каждого из них от права первоочередного приобретения долей.
  • Акт приема-передачи, подписанный участниками.

Представленные документы проходят проверку на подлинность, после чего оформляется нотариально заверенный договор.

Оформление ДКП при наличии нескольких собственников

Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества, где владельцами являются два или более лиц, нужно обращаться к нотариусу. При этом не имеет значения, продает один собственник свою долю либо все собственники вместе.

Граждане должны обратиться в нотариальную контору со своими паспортами и правоустанавливающими документами для совершения сделки. В случае если только один собственник продает свою часть, то он должен предоставить также отказы от преимущественного права покупки всех остальных собственников.

  • Скачать бланк отказа от преимущественного права покупки доли квартиры
  • Скачать образец отказа от преимущественного права покупки доли кваритры
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности продавцов
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности продавцов

Нужно ли согласие супруга(и)?

Согласно ст. 34—35 Семейного Кодекса РФ, если имущество было приобретено в браке, то согласие на отчуждение от другого супруга необходимо получить.

Исключение составляет безвозмездное получение недвижимости. Если во время брака один из супругов получил вещь бесплатно (по договору дарения, наследству, договору в пользу третьего лица), то согласие на сделку от другого супруга не нужно делать. В остальных случаях оно обязательно.

  • Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
  • Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

Передача средств

Сумма может быть передана как до подписания сделки, так и после. В договоре купли-продажи прописывается общая стоимость объекта. Далее участники сами решают, как разделить денежные средства. Можно в самом тексте договора прописать, кто сколько получает.

Оплачивается покупка несколькими способами:

  • наличными денежными средствами;
  • путем аккредитива;
  • с использованием банковской ячейки.

Соблюдение преимущественного права выкупа

Если один из собственников решит продать свою долю в квартире, ему понадобится быть готовым к ряду сложностей. Во-первых, такой объект окажется на рынке куда менее востребованным, чем если бы квартира отчуждалось целиком. Продавцу не удастся выручить за подобную сделку много средств, ведь людей, желающих приобрести уже используемую квартиру, отыскивается мало. Во-вторых, собственнику понадобится сначала предложить свою часть недвижимости другим совладельцам, т.е. соблюсти преимущественное право выкупа.

Как составить уведомление

Согласно ст. 250 ГК РФ, собственники имеют возможность приобрести отчуждаемую долю в первоочередном порядке, если они не желают делить жилое помещение с новым соседом. Продавцу понадобится направить каждому владельцу письменное уведомление, содержащее следующую информацию:

  • ФИО адресата (кому);
  • ФИО отправителя (от кого);
  • дополнительные данные об отправителе (дата и место рождения, паспортные сведения);
  • описание будущего предмета продажи (доля в праве собственности на квартиру с указанием ее адреса, номера, площади, количества комнат);
  • основание долевого владения (приватизация, наследование и пр.);
  • ссылка на правоустанавливающий и правоподтверждающий документ;
  • указание цены (цифрами и прописью);
  • просьба сообщить о намерении по поводу отчуждаемой недвижимости в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
  • дата составления и подпись.

Скачать образец уведомления для сособственников

Продавцу также потребуется обезопасить себя на тот случай, если впоследствии кто-либо из собственников заявит о неполучении уведомления. Можно составить каждое извещение в 2 экземплярах (или же в копиях) и попросить совладельцев расписаться на дубликатах, предназначенных для них писем. Здесь же нужно будет проставить даты росписей. Все материалы понадобится сохранить. Продавец также может направить уведомления ценными или заказными письмами, сохранив чеки об их отправке.

В течение 30 дней собственники могут согласиться на предложение. Тогда Продавцу потребуется заключить с заинтересованным лицом договор купли-продажи. При наличии сразу нескольких заинтересованных совладельцев Продавец может выбрать Покупателя по своему желанию. Если дольщики откажутся от предложения, от каждого из них нужно будет постараться получить нотариально заверенный отказ.

Однако иногда случается так, что собственники специально избегают получения извещения. Процесс продажи это не сорвет. Если 1 или несколько совладельцев проигнорируют уведомление и не ответят на него в течение 30 дней, разрешение на проведение сделки с 3 лицами будет считаться автоматически полученным. Единственное, что понадобится сделать Продавцу в этом случае, – документально подтвердить соблюдение преимущественного права выкупа со своей стороны.

Игнорирование преимущественного права выкупа: последствия

Если гражданин решит незаконно «перешагнуть» через процедуру по уведомлению других дольщиков, это обернется для него серьезными неприятностями. В течение 3 месяцев после обнаружения нарушения собственник, оставшийся непроинформированным, сможет обратиться в суд с просьбой перевести на него права и обязанности Покупателя. Это значит, что при удовлетворении иска владельцем доли будет назначен именно он. То же самое произойдет, если Продавец попробует обмануть дольщиков с точки зрения реализуемых условий – например, предложит им завышенную цену за приобретение права собственности на недвижимость, а затем, когда дело дойдет до публичных торгов, снизит ее.

Продажа квартиры целиком: пути и методы

Совладельцы могут прийти к добровольному решению продать всю квартиру сразу, целиком. Это обернется для них и ускорением процесса, и, вероятнее всего, более ощутимой выгодой, ведь в таком приобретении будет заинтересовано уже куда больше Покупателей.

Оформить подобную сделку можно 2 способами:

Способ

Описание

Заключение договора купли-продажи со множественностью лиц, выступающих в роли «Продавца».

Этот способ предпочтителен в том случае, если совладельцы жилья проживают близко друг к другу (ведь им понадобится собраться вместе при определенных юридических операциях). Кроме того, данный вариант выгоден с финансовой точки зрения – за заключение договора, предметом которого выступает целая квартира, понадобится оплатить только 1 государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Соблюдать право преимущественного выкупа не требуется, т.к. не остается никого, в чью пользу его можно было бы реализовать.

При подписании договора всем собственникам понадобится лично присутствовать в кабинете нотариуса и проставить на документе свои подписи.

При желании совладельцы могут составить нотариальную доверенность, указав, что от их лица будет выступать только 1 гражданин – тогда на него ляжет обязанность по сбору необходимых материалов и составлению договора купли-продажи.

Заключение нескольких договоров купли-продажи.

Каждый собственник заключает с одним и тем же Покупателем отдельное соглашение. В результате тот приобретает целую квартиру и общее право собственности на нее, но с технической точки зрения делает это дробно, по долям.

Данный способ подходит в том случае, если собственники проживают далеко друг от друга, желают сами курировать процесс отчуждения и/или не хотят доверять дело лишь 1 человеку из всей группы дольщиков. За каждую отдельную перерегистрацию права собственности понадобится уплатить по 2000 рублей.

Кроме того, каждому из собственников понадобится соблюсти право преимущественного выкупа доли в отношении всех других совладельцев. В кабинете нотариуса понадобится присутствовать, соответственно, только сторонам отдельно взятого договора – Продавцу и Покупателю.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *